Ferienwohnungen

Der Niederrhein ist eine Reise wert. Neben eindrucksvollen Naturerlebnisgebieten lockt der Niederrhein mit einer kulturellen Vielfalt und einer gepflegten Gastronomie. Mehrere hundert Tausend Touristen besuchen jedes Jahr den Niederrhein und suchen eine Übernachtungsmöglichkeit. Aufgrund dieser steigenden Touristenzahlen bieten immer mehr Privatpersonen Ferienwohnungen an. In der Einkommensteuererklärung ist jedoch bei den Einkünften aus der Vermietung einer Ferienwohnung einiges zu beachten. Kosten für z.B. Renovierungen der Ferienwohnung oder Zinsen für die Anschaffung etc. können in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden und somit die zu zahlenden Steuern senken. Grundsätzlich muss hier unterschieden werden, ob die Ferienwohnung ausschließlich fremd vermietet oder auch selbst genutzt wird, wobei die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an z.B. Freunde, Familie der Selbstnutzung gleichgestellt wird. Liegen bestimmte – nachfolgend beschriebene - Umstände vor, kann davon ausgegangen werden, dass die Ferienwohnung ausschließlich fremd vermietet wurde. Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung einem ihm nicht nahe stehendem Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen. Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen bzw. in unmittelbarer Nähe (in derselben Gemeinde) zur selbst genutzten Wohnung des Steuerpflichtigen. Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke. Und abschließend kann davon ausgegangen werden, dass die Ferienwohnung fremd vermietet wird, wenn die Ferienwohnung in der Saison mit Ausnahme eines kurzfristigen Leerstands fast durchgängig vermietet wird. (Mehr als eintägige Aufenthalte in der Wohnung sind nur dann nicht der Selbstnutzung zuzurechnen, wenn dargelegt und glaubhaft gemacht wird, dass die Zeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war)

Ist nach der ersten Prüfungsstufte eine dauernde Vermietung anzunehmen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Somit können die Werbungskosten für die Ferienwohnung in voller Höhe angesetzt werden.

Wird eine Ferienwohnung vermietet und zeitweise selbstgenutzt, muss ab diesem Zeitpunkt eine Prüfung der Überschusserzielungsabsicht mittels Totalüberschussprognose erfolgen.

Bei der Totalüberschussprognose wird ein Prognosezeitraum von 30 Jahren betrachtet. Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Hierbei sind nur die Ausgaben einzubeziehen, die auf Zeiträume fallen, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird. Ausgaben, die sowohl durch Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind, sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzungen zueinander aufzuteilen. Ergibt sich ein positives Ergebnis sind die Werbungskosten, die den Vermietungszeitraum betreffen in der Einkommensteuererklärung abziehbar. Bei einem negativen Ergebnis sind die Werbungskosten nicht abziehbar.
Grundsätzlich trägt die Beweislast für die Überschusserzielungsabsicht der Steuerpflichtige. 

Autor: Dipl.-Kfm. Peter Hermanns Steuerberater, ist Gesellschafter der BHU Steuerberatungsgesellschaft GmbH & Co. KG und der BHU Wirtschaftsprüfungsgesellschaft GmbH in Bedburg-Hau/Kleve.

Veröffentlichung: August 2010

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